برای تخلیه فوری ملک استیجاری موجر می تواند پس از پایان مدت قرارداد اجاره، دستور تخلیه عین مستاجره را درخواست نماید و با تقاضای موجر، دستور تخلیه فوری بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت توسط شورای حل اختلاف یا دایره اجرای ثبت صادر می شود و قابل اعتراض نخواهد بود و دستور تخلیه ظرف مدت ۷ روز صادر می شود.
قرارداد اجاره املاک
یکی از مهمترین قراردادهایی که امروزه بین افراد اعم از حقیقی و حقوقی منعقد می شود، قرارداد اجاره است در واقع اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
یکی از دعاوی ملکی اختلافات افراد در خصوص انعقاد قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر است. برای کاهش اختلافات بین موجر و مستاجر پس از انعقاد قرارداد اجاره، طرفین قرارداد باید با مشورت با یک وکیل ملکی با تجربه از شرایط اجاره نامه و حق و حقوق خود در قرارداد اجاره مطلع شوند تا مانع از بروز اختلافات پس از قرارداد به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین اجاره ملک شود.
فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره دادن ملک مشاع، اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستاجر و… از جمله دعاوی مربوط به انعقاد قراردادهای ملکی هستند. لازم به ذکر است برخی دعاوی مربوط به اجاره ی املاک از جمله دعاوی ملکی حقوقی هستند و برخی دعاوی ملک اجاره ای، جرائم ملکی محسوب می شود، مانند اجاره ملک استیجاری توسط مستاجر و…
مدارک انعقاد قرارداد اجاره عبارتند از:
- اصل مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه مالک و مستاجر
- اصل سند مالکیت ملک مورد اجاره
- اصل بنچاق ملک مورد اجاره
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره رایگان دریافت کن.
انواع اجاره نامه املاک
انواع اجاره نامه املاک عبارتند از:
- اجاره نامه عادی: اجاره نامه عادی (اجاره نامه دستی)، توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و ممکن است موجر و مستاجر بدون واسطه خودشان قرارداد اجاره را به صورت دستی بنویسند یا ممکن است در بنگاه معاملات ملکی توسط مشاوره املاک نوشته شود و به امضای دو نفر شاهد برسد.
- اجاره نامه رسمی: اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و به امضای موجر و مستاجر می رسد و از اعتبار سایر اسناد رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و قابل انکار یا جعل نیست. اجاره نامه های رسمی که در دفتراسناد رسمی به ثبت می رسند لازم الاجرا هستند و قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی گیرند.
در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره عین مستاجره را تخلیه نکرد موجر می تواند از دایره اجرای ثبت درخواست تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی را بنماید و ملک اجاره ای ظرف مدت ۷ روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه می شود.
دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای
مرجع صالح به رسیدگی درخواست موجر مبنی بر تخلیه فوری ملک استیجاری، ممکن است دادگاه عمومی یا شورای حل اختلاف و یا اجرای ثبت محل وقوع ملک باشد. دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف و اجرای ثبت و حکم تخلیه توسط دادگاه عمومی صادر می شود.
در صورتی که قراداد اجاره شرایط زیر را داشته باشد، موجر باید درخواست تخلیه ملک را به شورای حل اختلاف تقدیم نماید و در صورت وجود تمام شرایط و مدارک لازم برای تخلیه عین مستاجره ظرف مدت ۷ روز دستور تخلیه فوری صادر می شود.
شرایط اجاره نامه برای صدور دستور تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف عبارتند از:
- عین مستاجره باید ملک مسکونی باشد.
- قراداد اجاره عادی باشد.
- قرارداداجاره کتبی باشد.
- مدت قرارداد ذکر شده باشد.
- مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
- مبلغ اجاره بهای عین مستاجره در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.
- حداقل دو نفر شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
تخلیه فوری ملک اجاره ای توسط اجرای ثبت
همان طور که گفته شد یکی از مراجع صدور دستور تخلیه فوری، دایره اجرای ثبت است. در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد و در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد، چنانچه مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک اجاره ای را تخلیه نکرد، موجر می تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است، صدور اجراییه را درخواست کند، سپس طی حداکثر ۷ روز دستور تخلیه فوری توسط دایره اجرای ثبت صادر می شود و با ابلاع اجراییه به مستاجر او ملزم به تخلیه ملک در مدت تعیین شده است.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان و یا پیج اینستاگرام بهترین وکیل ایران با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
صدور حکم تخلیه
مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. هرگاه قرارداد اجاره یکی از شرایط فوق را که ذکر کردیم نداشته باشد، موجر باید برای تخلیه ملک، دادخواست تخلیه را به دادگاه تقدیم کند و پس از تشکیل جلسات دادرسی حکم تخلیه صادر می شود. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است و طرفین دعوی (موجر و مستاجر) می توانند به حکم تخلیه اعتراض کنند.
مدارک لازم برای درخواست صدور حکم تخلیه عبارتند از:
- برگ دادخواست
- سند مالکیت ملک
- مدارک شناسایی موجر (شناسنامه و کارت ملی)
- اصل قرارداد اجاره
اگر درخواست تخلیه عین مستاجره مربوط به املاک تجاری باشد، قرارداد اجاره رسمی یا عادی باشد، مرجع صالح به رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
پس از صدور حکم تخلیه موجر باید به اجرای احکام دادگستری مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه بنماید و سپس اجراییه به مستاجر ابلاغ می شود و او باید ظرف مدت ۱۰ روز ملک اجاره ای را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر پس از ابلاغ اجراییه، ملک اجاره ای را تخلیه نکرد، موجر می تواند توسط ضابطین دادگستری اقدام به تخلیه ملک و اجرای حکم تخلیه نماید.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
لینکهای مفید موسسه حقوقی دادآرمان
· خدمات موسسه حقوقی دادآرمان
· وکیل ارث
مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری دعاوی خانواده – ملکی – کیفری و حقوقی
02122904873 - 02122904874
–09128400921 – 09336267878 – 09336267676 –
قرارداد اجاره ممکن است به صورت دستی بین موجر و مستاجر منعقد شود و یا قراداد توسط مشاوره املاک تنظیم و نوشته شود که در هر دو صورت قراداد اجاره از نوع عادی محسوب می شود. اگر قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت برسد از نوع اسناد رسمی خواهد بود